10 itens que devemos levar em consideração para alugar um espaço comercial
Visitando vários lugares para abrir seu negócio? O que é preciso ter em conta para diminuir as chances de você não fazer um bom negócio? Normalmente o valor do aluguel e a localização são os item mais importantes.
Como explicar o sucesso e fracasso de alguns negócios? No mercado imobiliário costumamos usar uma frase “location location location”. Se você escolher o local ideal, seu business tem chances de decolar rapidamente.
O valor do aluguel também é um fator predominante no sucesso do seu negócio. Um bom plano financeiro certamente irá ajudá-lo a alcançar seus objetivos.
Mas e as entrelinhas? Existem muitos outros itens que devemos levar em consideração.
Primeiramente recomendo fazer uma planilha simples em Excel para cada local que você visitar com os seguintes dados:
- Valor do aluguel (Rent Amount)
- Duração do Lease (Lease terms)
- Aumento do aluguel (Rent Increase)
- Custos extras (Extra Costs)
- Depósitos (Prepaid Rents or Deposits)
- Custos de melhorias (Cost of Improvements)
- Manutenção e Reparos (Maintenance and Repairs)
- Direito de Sublocação (Right to Sublease)
- Direitos exclusivos (Exclusivity Rights)
- Direito de passar o Lease para outro locador (Right to assign lease to new lessor)
Agora vamos item por item:
1) Valor do Aluguel
Normalmente o valor é por pé quadrado. Saiba o valor do aluguel e divida pelo tamanho do local para obter o preço por pé quadrado. Esse é o valor que você deve usar na comparação com outros locais. Alguns imóveis comerciais, além do aluguel também e cobrado um valor net sobre as vendas, pratica muito comum em Shopping Centers. Verifique se os impostos (IPTU) e a manutenção do condomínio também estão incluídos no valor do aluguel.
2) Duração do Lease
Via de regra (financeiramente falando), um lease com um maior tempo é melhor que um lease de curto tempo com possibilidade de renovação. Pergunte pelo valor dos dois. Coloque também na planilha quando o lease começa e quando termina.
3) Aumento do Aluguel
Em um “long term lease”, podem haver cláusulas de aumento após o primeiro, segundo ou terceiro ano. Pergunte! Também é preciso perguntar se o aumento é automático ou se você terá a possibilidade de renegociação para o aumento.
4) Custos extras
Muito importante saber se taxas de luz, seguro, lixo, esgoto, manutenção das áreas comuns (paisagismo, corte de grama) estão incluídos no valor, ou não. Caso não, quanto custam?
5) Depósitos
Confira se é preciso depositar o primeiro mês e último, bem parecido com aluguel residencial.
6) Custos de melhorias
Normalmente pagáveis pelo proprietário, mas subliminarmente cobrado no seu aluguel. Pergunte como normalmente isso é tratado com outros inquilinos. O ideal seria que eles pudessem distinguir entre uma melhoria e um reparo.
7) Manutenção e Reparos
Normalmente (ao contrário de um aluguel residencial) o inquilino é responsável pela manutenção e reparos, mas não é responsável por reparos no exterior do edifício (teto, pintura de paredes e áreas comuns).
8) Direito de Sublocação
Pode ser um bom negócio pra você caso esteja com baixa entrada de renda. Por exemplo, você é um contador e em pouco tempo pensa em dividir uma sala com um advogado. Isso é possível?
9) Direitos Exclusivos
Muito importante!!! Vai que você fecha um espaço para seu restaurante brasileiro. E se um competidor seu resolve abrir um restaurante bem melhor no mesmo Plaza? Você precisa estar certo que você tem esse direito de exclusividade. Normalmente, os condomínios comerciais possuem essas regras em seu estatuto. Na maioria deles, você deve fazer uma aplicação no condomínio detalhando o tipo de negócio e deve esperar a aprovação deles.
10) Direito de passar o Lease para outro locador
Se você vender a sua empresa, você tem o direito de passar o aluguel para o novo comprador? Quanto tempo duraria esse processo?
Ignorar essas considerações pode lhe causar um estresse financeiro. Comece a olhar por um local com bastante antecedência para que você possa fazer a comparação corretamente e com calma.
Quando você tiver essa lista pronta e gostar de um local específico mas o preço estiver mais alto do que você pode pagar, mostre para o proprietário o seu “homework”. Ele provavelmente vai poder negociar com você.
Conte sempre com a assessoria de seu corretor de confiança. Um bom corretor está sempre atento às boas oportunidades de negócios.
Última dica! Não esqueça de pedir a um(a) advogado(a) especializado(a) em Leases para revisar o contrato. O profissional vai poder trazer à tona itens no contrato que podem não estar a seu favor.
Bons negócios!
